在建筑工程转让的条件

工程建设并不是一件小事情，它涉及到多方的利益，如果工程需要转让，也需要满足一定的条件，并且缴纳一定的税费，只有这样，才能维护好双方的利益。

一、在建工程转让的条件

　　《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条所规定的房地产转让的法定条件。即：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　(3)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

二、关于在建工程转让的限制问题

　　1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。

　　2、在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

　　3、 在建工程的抵押情况。《物权法》第一百九十一条规定：“ 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此可见，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

　　4、在建工程的施工情况。建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。

　　5、在建工程是否取得合法手续。不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。

　　6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。

　　《北京市城市房地产转让管理办法》第五十一条规定：“已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。 预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担。”可见，在建工程的转让并不需要预购人同意，只是原房地产开发企业在项目转让合同签订后10日内有通知义务。对于受让人来说，必须认识到自己受让在建工程后，如原预购人不愿解除原预售合同的话，自己则有继续履行的义务；因此，应充分了解原预售合同的内容、预付款的收付情况等，并在建设工程转让合同中设定发生原预购人不同意解除原预售合同的处理措施，

三、转让在建工程项目需提交的主要资料

　　根据有关规定，转让在建工程项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料：

　　1、转让方和受让方各自的申请报告；

　　2、市、区县（自治县、市）计委立项批复和商品房计划；

　　3、红线定点批文及规划方案意见书；

　　4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同；

　　5、工程建设总平面图；

　　6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明；

　　7、市建委对工程初步设计批复文件；

　　8、开发项目手册；

　　9、受让方公司财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对帐单）和银行资信证明；

　　10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件；

　　11、转让合同或协议原件；

　　12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书；

　　13、该转让项目未抵押的依据。